재개발 현금청산 절차 및 시기

안녕하세요!

오늘은 재개발 현금청산에 대해 설명할 포스팅을 가져왔습니다. 

재개발 현금청산이 무엇인지와 그 절차 및 간략한 팁에 대해 소개해드리려고 합니다. 

 

재개발 현금청산이란

재개발 현금청산이란, 재개발이 진행되는 구역의 아파트를 분양받지 않기로 결정하고 본인이 소유한 토지나 건물에 대한 보상을 현금으로 받는 것을 의미합니다. 따라서 조합의 분양신청기간 중에 스스로 분양신청을 하지 않는다면, 분양신청마감일 다음날부터 현금청산자의 지위를 갖게 됩니다. 

 

재개발 현금청산 절차

저는 변호사가 아니니까, 구체적인 법률적 지식에 대한 언급없이 최대한 간략하고 알기쉽게 설명해드리려고 합니다. 재개발 현금청산 절차는 다음 3단계로 보시면 됩니다.

수용재결 > 이의재결 > 행정소송

 

우선 "재결"이라는 생소한 단어에 대한 정의부터 설명하도록 하겠습니다. 

재결

공익사업을 하기 위해 토지 등을 매수할 때 사업시행자와 토지 등의 소유자간에 협의매수가 성립되면 좋으나, 그렇지 못할 경우에 법에 따라 국가공권력의 강제매입인 수용(收用)이라는 절차를 밟는다. 이때 토지수용위원회가 제3자의 입장에서 형성적 행정처분을 내리는 것이 재결이다.

[네이버 지식백과] 재결 [裁決] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 방경식)

 

1. 수용재결

사업시행자는 재개발 사업의 진행을 위해 현금청산자들의 토지를 강제수용하려하고, 이 때 재결신청을 하게 됩니다.

하지만 대부분의 토지주들은 시행사에서 헐값에 던진 종전자산가액에 거의 만족을 할 수 없죠. 따라서 재결서를 작성하고 이에 따라 지방토지수용위원회에 속한 2개의 감정평가법인에서 해당 토지의 가치를 재평가하게 됩니다. 

 

2. 이의재결

수용재결을 통해서도 증액된 보상금액에 만족하지 못한다면, 이의재결이라는 절차가 한 번 더 있습니다. 방법은 동일합니다. 수용재결서를 받은날로부터 30일 이내에 이의신청을 해야하고, 이렇게 되면 이번에는 중앙토지수용위원회에 속한 또 다른 2개의 감정평가법인에서 해당 토지의 가치를 다시 한 번 평가합니다. 

 

3. 행정소송

이의재결을 통해서도 보상금액이 만족스럽지 않다면, 마지막은 결국 소송입니다.

이의재결서를 받은날로부터 60일 이내에 시행사를 상대로 소송을 제기해야합니다. 이 때는 말그대로 "소송"이니까, 변호사의 개입이 반드시 필요합니다. 그래서 만약 소송까지 갈 것 같으면 애초에 처음부터 변호사를 고용하는 것이 편할 수도 있습니다.

다만, 밑에서도 언급하겠지만 변호사 수임료는 착수금 + 실적(보상금 증액분의 일정%를 변호사에게 주어야함)입니다.

행정소송 단계에서 변호사를 고용했다면, 앞의 두 단계(수용재결/이의재결)를 통한 증액분에 대해서는 변호사에게 주지 않아도 된다는 장점이 있긴합니다. 하지만 수용재결,이의재결 모두 일반인이 하는 것은 불가능한 업무입니다. 경우에 따라서 행정사를 고용하시는 분들도 있더라구요. 이 부분에 대한 선택은 개인의 판단입니다. 

 

재개발 현금청산 얼마나 걸릴까?

많은 분들이 궁금해하시는 부분입니다. 

재개발 현금청산 프로세스를 행정소송까지 끌고 간다고 했을때, 통상 2년정도 보시면 됩니다. 각 단계당 6개월~8개월 정도 소요된다고 합니다. 

 

재개발 현금청산 팁

1. 종전자산가액 받기 전 사감정을 받으세요! ★★★★★

재개발 구역을 보유하고 계시고, 애초에 아파트를 분양받을 생각이 없으시다면 반드시 조합이 종전자산가액을 제시하기 전에 사감정을 받아놓으세요. 정말 너무 중요합니다. 감정평가료 아까워마시고, 사감정을 받아서 본인의 자산 가치를 올려놓아야, 조합이 향후 종전자산가액 제시를 위한 감정평가를 할 때 미리 받아놓은 사감정이 앵커효과로 작용하여 함부로 조합이 여러분의 자산가격을 후려치지 못합니다. 너무너무너무너무 중요합니다. 

 

2. 변호사말고 행정사도 있다?

이건 뭐 개인적인 생각입니다. 제가 잘 몰랐을 때는, 현금청산 증액하는 업무는 오직 변호사의 업무범위라고 생각했습니다. 하지만 생각보다 주위에 행정사에게 의뢰하시는 분들도 많더라구요. 위에서도 언급했지만, 만약 소송까지 끌고갈 생각이 아니시라면, 재결서 작성은 토지보상에 경험이 풍부한 행정사분들도 많이 진행하십니다. (행정사 홍보 아니고 아는 행정사도 없습니다^^;)

각자 개인의 판단에 맡기시면 됩니다. 

 

재개발 현금청산 변호사 만난 후기

가족분이 재개발 현금청산 대상자여서 이 일을 계기로 2~3번 정도 재개발 전문 변호사와 돈내고(!) 면담을 했습니다.

사실 내용은 거의 대동소이하고 금액 역시 대동소이합니다.

대부분 착수금 1,000만원+a 에 토지보상금액 증액분의 10%를 요구합니다. 토지보상금액 증액분은, 현금청산자가 받은 종전자산가액 대비 향후 수용재결/이의재결/행정소송을 통해 증액되는 금액이 있다면 그 부분에 대한 일정 비율을 변호사가 가져가는 식입니다. 

ex)종전자산가액이 10억인데 변호사 고용을 통해 최종적으로 15억을 갖게 되었다면, 차액 5억의 10%인 5천만원이 변호사 수임료가 됩니다. (착수금은 별도로 내야함)

 

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이상으로 간략하게 재개발 현금청산에 대해 정리해보았습니다. 

궁금하신 부분은 댓글 달아주시면 제가 아는 선에서 최대한 답변드릴게요:)

도움이 되셨으면 좋겠습니다.