재개발 절차 및 재개발 유형(+토지등소유자방식)

안녕하세요, 

오늘은 제가 최근에 개인적으로 재개발에 대해 공부할 일이 생겨서..지금까지 재개발에 대해 공부해 본 내용을 간략히 포스팅 하려고 합니다. 도움이 되시는 분들이 있으셨으면 좋겠습니다! 

 

재개발이란

재개발이란 주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 말합니다. 재개발의 경우에는 공공사업의 성격을 띄고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과는 약간 다릅니다. 밑에서도 언급하겠지만, 재개발은 조합원들의 일정 동의율만 넘어선다면, 본인이 해당 재개발 사업에 반대한다고 할지라도 본인의 토지가 국가에 강제수용됩니다. 

*하지만 동의율을 얻는 것이 쉽지 않은 경우가 태반입니다. 동의를 받는데만 10년 이상 걸리는 사업장도 있다고 합니다.

돈의문 1구역을 재개발해 지어진 경희궁 자이 

 

 

재개발 절차

정비기본계획 수립

↓

정비구역지정

↓

추진위원회 구성

↓

조합설립인가

↓

사업시행인가

↓

조합원 분양신청

↓

관리처분계획 인가

↓

이주 및 철거

↓

착공

↓

입주 및 분양 처분의 고시 

↓

조합의 해산 및 청산

 

재개발 방식 

재개발방식에는 크게 일반 조합방식과 토지등소유자방식이 있습니다.

대부분 알고 계시는 재개발은 일반조합방식으로 진행됩니다. 하지만 아주 가끔씩 토지등소유자방식으로 진행되는 사업장이 있습니다. 두 방식의 차이는 아래 표와 같습니다. 

구분	조합방식	토지등소유자방식
추진위/조합설립	설립 필수(제한 많음)	-
총회	정기, 임시 총회 등 토지등소유자의 실질적 참여	-
정관(규약)의 작성	정관 작성	규약 작성
시공자 선정 방법	조합설립인가후 / 경쟁입찰, 총회	사업시행인가 후
사업시행인가 동의율	조합원 과반수 동의 -총회 실시 필수-	동의 대상 토지등소유자의 3/4이상(75%)+토지면적의 1/2이상(50%) -총회 미실시 가능-
분양신청	전체 조합원에 평등 기회 부여	시행사 임의 물건 조정 가능
관리처분	비례율 공식 사용	지분율 공식 사용
관리처분 총회	총회 실시 필수
정보공개	해당됨
외부 감시기구	이사회, 대의원회, 감사 등	없음
청산 절차	있음	없음
결론	- 조합 진행에 있어 다양한 통제 (감사, 총회 등) 존재 - 단독 사업진행이 어려우며, 항상 협의 도출 필요	- 토지면적 1/2(50%), 동의율 3/4(75%)만 확보한다면 사업에 대해 확실한 주도권을 가지고 사업진행 가능 (단, 절차 준수 필요)

 

토지등소유자방식의 장단점

위 표에 대해 간단히 설명을 드리자면, 토지등소유자방식은 일반조합방식과는 다르게 추진위나 조합설립의 의무가 없습니다.

일단 나라에서 허가를 받아 재개발 정비구역으로 지정이 되고, 일정 동의율 이상만 확보한다면 바로 사업시행인가가 가능합니다.

즉, 토지등소유자방식의 장점은 일반조합방식보다 훨씬 진행이 빠르게 되는 것이죠.

그러면 너도나도 토지등소유자방식으로 개발을 진행하지 왜 일반조합방식을 택하는걸까요? 분명히 토지등소유자방식의 단점이 있지 않을까요? 

물론 있습니다. 토지등소유자방식은 기본적으로 조합이 아닌, 사업시행사에서 많은 이익을 취하는 구조입니다. 재개발이 된다고 하면 국가에 헐값에 토지가 수용될 뿐 아니라 사업시행사까지 개발이익을 상당부분 취하게 되니 토지주, 특히 재개발 구역내에 대토지를 소유한 토지주들에게는 매우 불리한 사업방식이죠. 

 

토지등소유자방식에 대한 첨언

애초에 토지등소유자방식이라는 것은 왜 생겨난걸까요? 

토지등소유자방식은 20인 미만의 토지 소유권자들이 직접 사업시행자가 되어서 벌이는 사업입니다. (물론 20인 이상이어도 토지등소유자방식으로 진행되는 경우가 있습니다.)

예를 들어서 어떤 1,000평의 재개발 지역이 있다고 가정해봅시다. 여기에 총 100명의 사람들이 살고 있는데 이 중 5명의 사람들이 해당 토지의 90%를 갖고 있습니다. 즉 5명이 90%를 가지고 있고 나머지 95명이 해당 재개발 구역의 토지 단 10%만 가지고 있는 것이죠. 이런 경우에는 비록 인원은 소수이지만 많은 토지를 가지고 있는 토지등소유자들이 모여서 직접 사업을 신속하게 시행하게 됩니다. 이런 것이 토지등소유자방식입니다. 많은 토지를 가지고 있는 소수의 토지주들이 모여서 직접 효율적으로 신속한 사업을 진행하는 것이죠. 이런 취지에서 생긴 것이 토지등소유자방식인데, 지금은 약간 취지가 변질되어서 오히려 토지소유와는 상관 없는 제3자가 개입해서 재개발 토지의 일부만 사들이고 조합원들의 동의율만 채워서 사업을 진행하려는 행태로 바뀌고 있습니다. 

 

재개발 현금청산

재개발 현금청산을 고려하시는 분들이 분명 있으실 것입니다.

재개발 현금청산이란, 조합(시행사)에서 제시하는 아파트 입주권을 받지 않기로 결정하고 대신 현금으로 토지보상을 받기로 선택한 경우입니다. 분양을 받는 것이 나은지, 아니면 현금청산이 나은 것인지 판단하는 것은 개인의 몫이라고 생각합니다. 현금청산을 택하는 사람들은 보통 재개발 구역의 대토지주들인 경우가 많습니다. 보유한 토지는 헐값(=공시지가)에 수용하고, 아파트 몇 개 던져주고 퉁치려고 하는데 과연 어떤 토지주가 허용할까요? 재개발 현금청산에 대해서는 제가 직접 재개발 전문 변호사와 상담한 경험도 있고 하니 이를 바탕으로 이후에 따로 자세히 포스팅을 하도록 하겠습니다. 

 

재개발 투자 팁

1. 최소 사업시행계획인가를 받은 재개발 사업장에 투자하세요. 

재개발 사업은 많은 사람들의 이해관계가 얽혀있으므로, 동의를 얻는 것이 쉬운일이 아닙니다. 위에서도 잠시 언급했듯이, 사업시행인가를 위한 동의를 얻는데만 10년 이상 걸리는 사업장도 있다고 합니다. 따라서 장기간 돈이 물리는 것을 방지하기 위해서는 적어도 사업시행계획인가가 난 사업장을 위주로 투자하시는 것을 추천드립니다. 물론 재개발 절차가 진행되면 될수록 사업에 대한 확실성이 높아지기 때문에, 더 많은 피(P)를 주고 구매해야하는 것은 맞습니다. 하지만 개인적으로 생각하기에, 돈을 아끼는 것 만큼 중요한 것이 시간을 아끼는 것입니다. 비록 재개발 투자지역을 저렴하게 구매했다고 한들 이 사업이 10년, 20년 걸린다면 그렇게 싸게 구매한게 소용이 있을까요? 이자비용도 생각해야합니다. 

 

2. 재개발에서는 많은 토지를 가지고 있는 것이 오히려 불리한 구조입니다. 

항상 그런것은 아니지만 대부분이 그렇습니다.

재개발은 진행이 되려면 결국 자신이 보유한 토지가 국가에 수용당하게 되는데 이때 토지값을 절대 시세대로 쳐주지 않습니다.

물론 향후 소송을 통해 증액시킬 수는 있지만, 원하는 만큼 받기가 쉽지 않습니다. 처음에 재개발 토지 가격을 책정할때 공시지가와 비슷하게 감정평가액을 받게 되는데, 누구나 알듯 공시지가는 시세 대비 50~60% 밖에 되지 않습니다. 손해를 볼 수 밖에 없는 구조입니다. 제가 상담받았던 재개발 전문 변호사도 이렇게 말씀하셨습니다. "우리나라 재개발 방식에는 너무 문제가 많습니다. 개미 군단이 모여 코끼리를 몰아내고 이겨버리는 구조입니다." 

토지주들이 소중한 사유재산을 지킬 수 있게 법개정이 절실해 보입니다. 

 

 

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우선 지금까지 제가 재개발에 대해 공부한 내용을 정리해보았습니다. 

다음 포스팅에서는 재개발 현금청산에 대해 자세히 포스팅 하겠습니다. 

혹시 궁금한 점 있으시면 댓글달아주세요, 제가 아는 선에서 최대한 답변 해드리도록 하겠습니다.